Новый закон о строительстве жилого дома на сельхозземле — с 1 марта 2022 года
Дата 1 марта 2022 года, указанная в
названии статьи, – срок вступления в силу ФЗ «О внесении изменений в
статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные
акты Российской Федерации» (№
299-ФЗ от 02.07.2021).
В соответствии с этим законом и
обозначенной датой его актуализации в России началась «эра» возведения
фермерских домов. Завершится она 1 марта 2026 года – в последний день их
регистрации в ЕГРН.
Принятый закон имеет высокую социальную
значимость – он позволит фермерам построить жилые дома для своих семей на
земельных участках, расположенных за пределами населённых пунктов и
используемых в сельскохозяйственных целях.
Ранее такая деятельность была запрещена, и
фермеры не могли проживать в непосредственной близости к хозяйствам, на которых
занимались с/х производством.
Суть нововведений
Одно из главных условий строительства
жилого дома на с/х землях – фермерское хозяйствование собственником земельного
участка.
Возведение жилых домов на сельхозземлях
допускается только в случае, если их владелец в действительности занимается
фермерством в выбранной форме (статья
1 ФЗ №74 от 11.06.2003):
- объединение
граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности
имущество КФХ - единолично
Перечень видов разрешенного использованного
(далее – ВРИ) земельных участков с/х назначения, на которых разрешается
возвести фермерский дом (при условии осуществления фермерства), стал
всеобъемлющим. Он включает, как старые ВРИ, наименование которых не
соответствует тем, что установлены Классификатором видов использования земельных
участков, так и ВРИ с наименованиями, установленными по этому
классификационному нормативу:
- для с/х
производства - для
ведения сельского хозяйства - для
ведения крестьянского хозяйства - фермерское
хозяйство - животноводство
- свиноводство
- скотоводство
- растениеводство
- пчеловодство
- т.д.
Вывод
Фермерский
дом разрешено строить:
- на участках с любым видом разрешённого
использования с/х надела; - на сельскохозяйственных угодьях,
расположенных на участках из состава земель с/х назначения:- за исключением земельных участков, относящихся к
высокопродуктивным угодьям и особо ценным угодьям;
- за исключением земельных участков, относящихся к
- без изменения старых наименований ВРИ земельных
участков и приведения их в соответствии с наименованиями по Классификатору ВРИ
земельных участков; - при условии реального ведения фермерства.
Регламент
застройки ЗУ и параметры фермерского дома
Определены ограничения в застройке
фермерских участков и установлены нормы для жилого дома:
- на
участке можно построить только 1 жилой дом - параметры
для нового строительства фермерского жилого дома или реконструкции уже
существующего:- общая
площадь дома – не более 500 м2 - площадь
застройки под домом – не выше 0,25% от площади земельного участка - количество
этажей – не более 3 - высота
– не более 20 м
- общая
Нарушение действующих градостроительных,
строительных норм и правил при постройке фермерского дома (объекта ИЖС) может
повлечь признание такого объекта самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).
О регистрации фермерского дома (уже построенного)
До 1 марта 2026 года государственный
кадастровый учёт и государственная регистрации прав на фермерский жилой дом будет
проходить по правилам «дачной амнистии».
Основания для проведения регистрационных
действий:
- технический план строения
- правоустанавливающий документ на земельный участок и
технический план:- для случая, когда право на земельный участок, на
котором расположен объект недвижимости (жилой дом) в ЕГРН не
зарегистрировано
- для случая, когда право на земельный участок, на
При этом не требуется направлять
в администрацию:
- уведомление
о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального
жилищного строительства - уведомления
об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального
жилищного строительства
Дом,
построенный на фермерской земле, входит в состав имущества КФХ.
Запрет на раздел
участка с возведённым фермерским домом
В
соответствии с ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021 не допускается образование
земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором
расположен фермерский дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади
исходного земельного участка. Исключение составляют случаи, связанные с
изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Иными словами, фермерский участок с расположенным на нём жилым домом
запрещено делить на самостоятельные участки меньшей площади.
Подведем итоги
С учётом
того, что фермерские хозяйства зачастую находятся достаточно далеко от
населённых пунктов, норма о разрешении на строительство жилого дома на с/х
землях для многих актуальна.
Новый закон открывает широкие горизонты для фермеров. Теперь они могут
не только зарабатывать сельским хозяйством, но и проживать в экологически
чистом месте в своем собственном доме.